Page 31 - 中華技術127期

問: 局長對捷運聯合開發帶動都市發展有 何建議及看法?
答:我認為應先瞭解產業端需求，再看聯合開 發的角度在哪裡?然後才知道如何在政府端事 先做好障礙排除。因為捷運綠線是一個既定事 實，下方結構也已經完成，所以過去對地主的 條件已不能變，在這種條件下，要如何做才能 夠成功招商?這才是現在更須要關注的事。除 此之外，須借捷運綠線的經驗，回饋到捷運藍 線上，以避免後續發生類似的問題。我的看法 及建議如下:
一、民間地主不瞭解聯合開發的意義
土地聯合開發與民間的合建模式類似， 透過變更都市計畫程序，由劃定為「捷運開發 區」範圍內之土地所有人提供土地，並由主管 機關(地方政府)依程序徵求投資人(建商) 出資興建聯合開發建物，且利用土地所有人部 分土地興建捷運設施，但捷運設施所使用之空 間，則不計入容積。另為鼓勵民眾參與土地聯 合開發，對其提供土地興建捷運設施，得以提 高允建容積方式辦理(含捷運土地開發獎勵與 都市計畫獎勵)。如此一來，土地所有人除享 有原有可建樓地板面積(即不影響其原有權 益)外，還可與政府共同分享獎勵樓地板面
積。亦即土地開發為政府興建捷運系統，除一 般徵收外的另一種土地取得方式，可有效利用 土地資源、促進都市發展、改善地區環境與景 觀。土地所有人參與聯合開發，其土地不必被 徵收，且可分享土地有效開發及生活環境改善 之效益;至於投資人，則經由此投資開發案而 獲取合理利潤，此實為三贏之作法。
臺中市地主對聯合開發比較沒有想像，也 不知道該怎麼做，對地主來說市府蓋捷運，他 的土地在捷運旁邊會很有價值，直接賣給建商 馬上就可獲益，所以資訊不對稱的情況下，對 地主吸引力不大。
二、參考捷運綠線的經驗
目前捷運綠線招商不容易，因為102年的 臺中地價水準已經偏高;而投資人也會自行評 估需要投入多少成本，可分得多少利潤，再決 定是否值得投資?所以如何找到投資人參與建 設，就必須要有足夠的誘因。
希望捷運綠線這方面的經驗可以回饋到 捷運藍線上，後續在捷運藍線執行時才會比較 順利。不過前提是捷運綠線一定要陸續成功招 商，才能誘使地主有意願參與未來藍線的聯合 開發。
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No.127│July, 2020│ 29
人物專訪